Mudança permitida pela Lei 14.973 não é indicada para imóveis que serão vendidos a curto prazo
Com a promulgação da Lei 14.973, pessoas físicas e jurídicas poderão fazer a atualização do valor de imóveis para o valor de mercado, o que até então não tinha previsão legal para acontecer. Além disso, a norma prevê redução de impostos sobre o ganho de capital, cobrado sobre a diferença entre o valor de compra e o valor atualizado.
Na atualização do valor de bens imóveis, as pessoas físicas, que eram tributadas de 15% a 22,5%, terão o Imposto de Renda reduzido para 4%. Já as pessoas jurídicas, que tinham tributação total entre 24% e 34%, pagarão apenas 6% de IRPJ e 4% de CSLL.
No entanto, a Lei 14.973 estipula um novo cálculo sobre o ganho de capital caso o imóvel seja vendido nos 15 anos seguintes. A simulação deve ser feita antes de tomar a decisão de atualizar o valor dos imóveis, sob o risco de aumentar a carga tributária da operação.
Atualização do valor de imóveis: regras e prazos
Para realizar a atualização do valor de imóveis prevista na Lei 14.973, é preciso que os bens já façam parte do ativo não circulante da pessoa jurídica ou, no caso de pessoa física, tenham sido informados na Declaração do Imposto de Renda referente a 2023.
A regra não se aplica nos casos de contribuinte não obrigado a declarar o Imposto de Renda referente a 2023 e empresas desobrigadas à apresentação da ECF relativa a 2023.
As empresas que optarem pela atualização do valor de bens imóveis não poderão utilizar o valor adicional do bem para fins de depreciação ou amortização. As pessoas físicas, por sua vez, ficam obrigadas a informar na Declaração do Imposto de Renda referente a 2024, o custo adicional de aquisição do imóvel na ficha de bens e direitos.
Imóveis no exterior deverão ter seu valor convertido para o real, tendo como base a cotação para venda divulgada pelo Banco Central no primeiro dia útil anterior à data da atualização.
DABIM – Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis
Para formalizar a escolha por atualizar o valor de imóveis, a Receita Federal criou a DABIM – Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis. A declaração é feita pelo portal e-CAC e deve conter os dados de identificação do contribuinte e do imóvel.
O preenchimento da DABIM e o pagamento dos impostos apurados na declaração devem ser realizados até o dia 16 de dezembro de 2024. O valor do imóvel será atualizado na data de apresentação da Dabim ou do pagamento, o que ocorrer por último.
A Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis pode ser retificada, sendo necessário realizar o procedimento e o recolhimento do imposto até 16 de dezembro.
Venda do imóvel após atualização ao valor de mercado
Com a Lei 14.973, os imóveis com valor atualizado terão uma nova fórmula para cálculo do Ganho de Capital, com percentuais progressivos. Dessa maneira, quanto mais cedo o imóvel for vendido, maior será o imposto a ser recolhido no momento da venda.
A fórmula para cálculo do ganho de capital dos imóveis com valor atualizado é o seguinte:
Ganho de Capital = valor de venda – [valor do imóvel no IR + (adicional de aquisição do imóvel * fator de redução progressiva)]
| Venda do imóvel em meses | Fator de redução | Venda do imóvel em anos |
| Até 36 meses | 0% | 3 |
| Até 48 meses | 8% | 4 |
| Até 60 meses | 16% | 5 |
| Até 72 meses | 24% | 6 |
| Até 84 meses | 32% | 7 |
| Até 96 meses | 40% | 8 |
| Até 108 meses | 48% | 9 |
| Até 120 meses | 56% | 10 |
| Até 132 meses | 62% | 11 |
| Até 144 meses | 70% | 12 |
| Até 156 meses | 78% | 13 |
| Até 168 meses | 86% | 14 |
| Até 182 meses | 94% | 15 |
| Acima de 182 meses | 100% | 16 |
Em determinados casos, a atualização do valor do imóvel pode representar uma tributação maior do que esperado, somando os impostos apurados na DABIM e os recolhidos na venda do bem.
Assim, a decisão por atualizar o valor dos imóveis deve ser tomada caso a caso, tendo em mente a previsão de venda e a simulação realizada por um profissional contábil.
Outro ponto a ser observado pelo contador parceiro é o disposto na Lei 7.713, que prevê redução progressiva do imposto sobre o ganho de capital para imóveis adquiridos por pessoa física antes de 1988, sendo isentos os imóveis comprados antes de 1969.
Para todas as suas dúvidas quanto a DABIM e atualização do valor de bens imóveis, os associados GBrasil em todo o país estão preparados para atender você ou sua empresa!
Fonte: Buffon & Furlan Advogados Associados – OAB/RS 1.787
O presente conteúdo reflete a posição do GBrasil, fundamentada nas normas vigentes até a data desta publicação. Ressalta-se que eventuais alterações na legislação tributária ou a introdução de novas regulamentações poderão modificar a orientação atualmente apresentada.